За 18 лет действия моратория на продажу сельскохозяйственной земли Украина никогда не была ближе к его снятию, чем сейчас. И никогда не стояла перед сопоставимыми рисками из-за этой реформы. Новая власть намерена максимально использовать окно возможностей и период пиковой общественной лояльности, который традиционно длится до полугода, приняв осенью самые непопулярные решения. Снятие эмбарго на куплю/продажу сельхозземель — одно из ключевых из них.
Масштаб вопроса
Под мораторием находятся около 9 млн га земель государственной формы собственности (1 млн га из этой категории передали в течение последних двух лет в собственность объединённых территориальных общин), 27,7 млн га паёв и около 1,5 млн га сельхозземель для ведения товарного сельхозпроизводства. Всего около 96% сельхозземель попадают под действие моратория.
Законопроект об обороте земель сельхозназначения уже написан — он состоит из новелл предыдущих вариантов, которых наработали более десятка. Согласно документу, право на покупку земли имеют украинские физические и юридические лица, хотя основателем юридического лица могут быть и иностранные граждане при условии регистрации компании в Украине.
«Нам нужно позволить операции с землёй для всех, кто имеет возможность её обрабатывать, в том числе для иностранных граждан, но при условии, что они регистрируют юридическое лицо в Украине и здесь платят налоги. То есть де-юре доступ к праву покупки земельного участка будет иметь украинец — физическое лицо и украинское юридическое лицо», — заявил премьер-министр Алексей Гончарук.
Большой плюс. По мнению замминистра экономики Павла Кухты, либеральная модель рынка может дать до 4% дополнительного роста ВВП в год
Эта норма настолько резонансная, что вызвала предположение, будто внесли её в документ стратегически, как заведомую уступку, чтобы публично отменить под давлением аграрной общественности и тем самым обеспечить дальнейшее гладкое прохождение документа. Однако один из членов земельной рабочей группы при Офисе президента в беседе с Фокусом опровергает это предположение: «Я и сам так думал, но чем дальше, тем больше убеждаюсь, что существует искреннее намерение пустить иностранцев на рынок. Один из аргументов: они более эффективны, чем наши компании, которые зарабатывают в основном благодаря низкой цене на аренду земли». Учитывая, что земля — это в том числе и территория, остаётся открытым вопрос, как в принципе объяснить гражданам возможность покупки земли в Украине, к примеру, юрлицами с российским капиталом. Отсечение страны происхождения основателя юрлица в законопроекте не предусмотрено. Но даже если бы оно было, есть множество возможностей спрятать конечного бенефициара за несколькими посредниками и фирмами-прокладками.
Законопроект в нынешнем виде предусматривает ограничения по концентрации — одно физлицо или компания не могут купить более 35% территориальной общины, 15% области и более 0,5% страны.
Разработчики обещают учесть все нюансы контроля и связанные лица потенциальных покупателей, однако в новейшей истории Украины Антимонопольный комитет в этом направлении эффективной работы не демонстрировал.
Законопроект об обороте будут подавать в пакете с сопутствующими законодательными актами — в частности о финансовой поддержке фермерства (название условно).
Предполагается, что фермерам предоставят ряд финансовых преференций — так, с 2020 года планируют запустить Программу поддержки удешевления кредитов на покупку земли. Её наполнят в том числе деньгами международных доноров: ЕБРР, Всемирного банка, МФК — переговоры об этом начали вести год назад. Компенсация составит 15% при ставке 20%. Необходимый объём средств на пять лет, по расчётам разработчиков, — $1 млрд. По мнению замминистра экономики Павла Кухты, либеральная модель рынка и активная финансовая поддержка фермеров, в частности на приобретение земли, может дать до 4% дополнительного роста ВВП в год.
Михаил Гладий, экс-министр АПК, уверен, что рынок земли надо было вводить раньше — хотя бы ввиду того, что 7,2 млн крестьян получили паи и не могут распоряжаться своей собственностью. Притом он считает, что даже при самом либеральном формате рынка массовой распродажи земель в Украине не произойдёт. «Оценка в 10% владельцев, которые якобы хотят продать свои паи, по моему мнению, существенно завышена. Земля — это капитал, который может приносить доход, и разовая продажа этого не компенсирует. Люди прекрасно это понимают», — уверен он. Но даже если рынок земли в первый год после снятия моратория действительно не будет активен, лёгкости в реализации реформы это не прибавит.
ОТМЕНИ МЕНЯ, ЕСЛИ СМОЖЕШЬ
Основные этапы земельной реформы в Украине
  • 18 декабря 1990 г. Постановление Верховной Рады «О земельной реформе». В частности, им предусматривалось, что «граждане, предприятия и организации, которые имеют в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения Земельного кодекса УССР, должны до 15 марта 1994 года оформить право собственности или право пользования землёй». Дедлайн несколько раз продлевался, процесс получения документов, устанавливающих право на землю, окончательно завершили в 2008-м.
  • 1992–1999 гг. Колхозы трансформировали в коллективные сельхозпредприятия (КСП). Каждый член КСП получил право на часть земли своего хозяйства — земельную долю (пай). Всего из госсобственности в собственность КСП передали 27 млн га земель.
  • 1994–1999 гг. Выделение каждому члену КСП земельной части (пая) — пока только на бумаге, без физического получения на местности.
  • 1999–2000 гг. Получение членами КСП земельных участков с документально подтверждёнными границами и государственной регистрацией права собственности. Место расположения земельных участков в большинстве случаев определяли жеребьёвкой. Землю получили около 7 млн граждан.
  • 18 января 2001 г. Введение запрета на отчуждение сельскохозяйственных земель как временная мера (на год) до принятия Земельного кодекса.
  • 25 октября 2001 г. Принят Земельный кодекс, продливший запрет на куплю-продажу земли до 1 января 2005 года и расширивший действие моратория не только на земельные паи, но и на участки для ведения селянского (фермерского) хозяйства независимо от формы собственности. Это и есть «мораторий на продажу земель сельхозназначения», который длится до сих пор.
  • 17 июня 2004 г. Рада продлила мораторий до 2007 года, но президент Леонид Кучма наложил вето на этот закон.
  • 06 октября 2004 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 249.
  • 19 декабря 2006 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 354.
  • 28 декабря 2007 г. Продление моратория предусмотрено законом «О Государственном бюджете Украины на 2008 год». Действие моратория продлено бессрочно, до вступления в силу законов «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земли».
  • 22 декабря 2009 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 344.
  • 20 декабря 2011 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 275.
  • 20 ноября 2012 г. Продление моратория до 1 января 2016 года, количество голосов «за» — 269.
  • 10 ноября 2015 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 309.
  • 06 октября 2016 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 297.
  • 07 декабря 2017 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 236.
  • 20 декабря 2018 г. Продление моратория, количество голосов «за» — 231.
  • 30 апреля 2019 г. ЦИК признала победителем президентских выборов в Украине Владимира Зеленского. Один из пунктов его предвыборной программы — «Формирование прозрачного рынка земли».
  • 28 августа 2019 г. На встрече с президентом Группы Всемирного банка Дэвидом Малпассом Зеленский подтвердил намерение провести земельную реформу.
  • 02 сентября 2019 г. Определены ответственные за земельную реформу и дедлайны: Кабинет министров Украины должен разработать законопроект об обороте земель сельскохозяйственного назначения до 1 октября, а Верховная Рада — отменить земельный мораторий до 1 декабря 2019 года. Ответственные: премьер-министр Алексей Гончарук и министр экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов.
Принять и простить
«Законопроект об обороте…» будет сложно принять даже в условиях большинства «Слуги народа» в Раде и удаления из документа болезненной нормы об иностранцах. Проблем можно ожидать как внутри парламента, так и за его пределами. Негласный оплот сопротивления в Раде — фракция «Батькивщина». Хотя Юлия Тимошенко накануне парламентских выборов торжественно пообещала, что не пойдёт в оппозицию и будет помогать команде президента, и пока держит слово, вопрос рынка земли слишком краеугольный, чтобы она осталась в стороне. Также «защита украинского крестьянина от обезземеливания» — идеальный повод вернуться в медиапространство Радикальной партии Олега Ляшко.
За пределами ВРУ правительству критически важно заручиться поддержкой фермерских кругов (даже если в самом КМУ этого пока не понимают). Съезд Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины 11 сентября был практически полностью посвящён формированию позиции по рынку земли. Делегаты постановили «считать опасным введение неподготовленного оборота земель с 01 января 2020 года». Сейчас АФЗУ проводит совещания на уровне районов — по их результатам в середине октября в Киеве проведут общественные слушания о вариантах завершения земельной реформы в Украине. «В случае игнорирования позиций аграриев властью [необходимо будет] создать Всеукраинский стачечный комитет по защите родной земли (Крестьянский фронт) для недопущения негативных последствий введения поспешного оборота земель», — подчёркивает Иван Томич, почётный президент АФЗУ.
Никто не против. Явных противников земельной реформы нет — опрошенные Фокусом представители крупнейшего аграрного бизнеса либо выражают полную поддержку снятию моратория, либо отмалчиваются
По расчётам разработчиков законопроекта, в первый год после открытия рынка земли экономический эффект составит всего $1 млрд в украинский бюджет. Эта цифра не очень впечатляет, чтобы обосновать необходимость реформы. «У них очень слабый план коммуникации — они переводят, например, этот эффект в дополнительные пенсии для 700 тыс. пенсионеров или ремонт 2 тыс. км дорог и т. п. Но все согласятся, что это слишком дёшево за продажу страны», — делится с Фокусом один из консультантов — представитель доноров. Также, по его словам, в риторике правительство планирует использовать ссылки на решение Европейского суда по правам человека, признавшего незаконным действие моратория в деле «Зеленчук и Цицюра против Украины», но стейкхолдеры да и сами граждане к такому аргументу не будут восприимчивы.
В то же время явных противников земельной реформы нет — опрошенные представители крупнейшего аграрного бизнеса либо выражают полную поддержку снятию моратория, либо отмалчиваются. Аграрные ассоциации, чьё влияние после обновления власти и ликвидации Минагропрода резко девальвировалось, не рискуют вступать в жёсткое противостояние с властью. Фермеры взяли паузу, чтобы «разобраться в ситуации».
Но всё это — лишь видимое затишье, которое прервётся, как только опубликуют законопроект. Причём противники рынка в его предлагаемом формате будут опираться на фактически неограниченные финансовые и интеллектуальные ресурсы своих команд. «Например, распространение африканской чумы свиней, с которым почему-то никто эффективно не борется, — что это, как не осознанное обваливание цен на украинскую землю перед распродажей её иностранцам? На этот аргумент невозможно что-то возразить, и он будет очень ярко звучать с ТВ-экрана», — приводит пример один из участников рынка.
Также есть мнение, что реформаторы, столкнувшись с эффективным, хотя, возможно, и негласным противодействием, пойдут другим путём: внесут незаметную строчку об упразднении моратория в какой-либо утилитарный законопроект. Это откроет рынок земли без правил, без ограничений и одномоментно. В таком случае последствия для отрасли предсказать сложно. Зато последствия для авторов такого сценария окажутся сокрушительными.
 
СЛОЖНАЯ РАБОТА
Виктор Иванчик, совладелец и генеральный директор агропромхолдинга «Астарта» о технологиях и нелегальных деньгах
 
Открытие рынка земли считаю необходимым, так как снятие моратория позволит вывести из тени распоряжение государственной землёй, обеспечит собственникам возможность свободно распоряжаться своей собственностью, даст новый приток инвестиций в Украину.
Необходимо предоставить право сельхозпроизводителям покупать землю. Получение земли в собственность агропроизводителей позволит применять более затратные технологии, в том числе ирригационное земледелие, а также инвестировать в переработку сельхозпродукции, а это добавленная стоимость к выращиваемой нами продукции и новые рабочие места.
Важный момент при открытии рынка земли — партнёрское отношение государства к сельхозпроизводителю. Действующее законодательство гарантирует первоочередное право арендатора земли на её выкуп. Эта гарантия должна быть обеспечена в равной мере всем сельхозпроизводителям — от фермеров до агрохолдингов. Надеюсь, что как правительство, так и Верховная Рада Украины не поддадутся на популистские призывы оппонентов реформы относительно запрета покупки земли компаниями, имеющими иностранных инвесторов. Главное, что покупатель земли — это предприятие, зарегистрированное и действующее по законам Украины, создающее рабочие места и уплачивающее налоги в нашей стране. Такая гарантия позволит создать прозрачный рынок земли, а владелец получит максимально выгодную цену при продаже своего земельного участка. Что ещё важно: создать на законодательном уровне такие условия, при которых невозможно будет использовать для покупки земли нелегально полученные деньги.
НАРУШАЯ СТАТУС-КВО
Олег Бахматюк, председатель совета директоров Ukrlandfarming о давно назревших решениях
Земельная реформа назрела давно. Украинцы фактически лишены права собственности на свою землю, эту несправедливость государство должно исправить. С другой стороны, агросектор как локомотив украинской экономики ограничен в возможностях для развития. Реформу следовало провести ещё 10–12 лет назад — и инвестиции, капитализация в экономике сейчас были бы совсем другими. Все эти годы мы слышим аргумент: «Олигархи скупят землю за бесценок». Но задача государства — дать возможность людям, желающим продать свою собственность, свою землю, продать её дорого. Это возможно только в условиях открытого, прозрачного рынка земли.
Рынок земли — это толчок для развития не только агросектора, это толчок для развития всей экономики. Что касается аргумента, что «олигархи всё скупят»: высокая рыночная стоимость земли не позволит консолидировать большие земельные банки в одних руках. Скажем честно: крупным игрокам любые изменения невыгодны, это нарушает статус-кво, определённый баланс на рынке. Но я считаю открытие рынка земли необходимым, более того — неизбежным. Мы всё равно будем арендаторами. Но эффективнее заключать долгосрочные соглашения с крупными, а не с мелкими арендодателями. При этом я считаю, что минимальные ограничения для крупных иностранных игроков должны быть внедрены.
Какой будет земельная реформа? Есть успешные примеры — польская, аргентинская, бразильская модели функционирования земельного рынка. Грамотный подход к построению эффективной модели рынка земли предполагает чёткие правила игры для всех участников и защиту их инвестиций, учёт стратегических государственных интересов и максимальную дерегуляцию ведения бизнеса.
ПОСПЕВАТЬ ЗА РЫНКОМ
Всеволод Кожемяко, генеральный директор Группы АГРОТРЕЙД о временах и сроках
Я поддерживаю отмену моратория. Однако против любых ограничений. Они только помешают появлению полноценного рынка земли. По моему мнению, нужно открывать рынок для всех, независимо от резидентства, и максимально, насколько это возможно, убирать нормы по запрету концентрации земли в одних руках. Именно таким образом можно сформировать справедливую цену, исходя из спроса. Исключением должны стать компании из РФ. Им точно нужно запретить покупать — это вопрос национальной безопасности.
Важно создать условия, при которых существующий сельскохозяйственный бизнес сохранит свои позиции, и предусмотреть механизм, при котором нынешний арендатор при равной цене имеет преимущественное право выкупа участка. Если же продавец находит возможность продать участок дороже, чем предлагает арендатор, то тут закономерно включаются рыночные механизмы.
Притом очень важно защитить действующие договоры аренды и установить единую, цивилизованную форму обмена «шахматки» на полях, чтобы правила были прозрачны и одинаковы для всех.
Какая дата введения рынка была бы комфортна бизнесу, чтобы подготовиться к нему? Мой ответ: нет такой даты. Если отталкиваться от готовности бизнеса, то этого не произойдёт никогда. Бизнес очень неоднороден. Кто-то готов покупать уже сегодня, кто-то уже «покупает», но пользуясь несовершенством законодательства или коррупционными схемами. Если ждать, пока все будут готовы, то эта коррупционная кормушка никогда не закроется. Всегда будут те, кто не готов к открытию рынка земли, но на то он и рынок, что за ним надо поспевать. Не думаю, что снятие моратория приведёт к каким-то тектоническим изменениям в отрасли. Доминировать, как и прежде, будет аренда.
Виталий Кравченко для Фокус.